住宅ローンを返しながら投資する？余裕資金の使い方を考える

住宅ローンを返済していると、いつか「毎月の返済のほかに少し余裕資金ができた」というタイミングが訪れることがあります。ボーナス払いが一段落した、収入が増えた、支出が減ったなど、理由は人それぞれです。

そこで多くの人が次のような悩みに直面します。

ここではまだ結論を出しません。まずは「自分もこれで悩んでいる」と思える導入として、この悩みがどんなものかを見ていきましょう。

選択肢を整理しましょう。

この段階では、「繰上返済＝安全」「投資＝危険」という単純な説明にはしません。それぞれに特徴があり、比べるべきポイントも違います。順番に見ていきましょう。

繰上返済をすると、次のような変化が起きます。

• ・住宅ローンの元本が減る
• ・将来支払う利息が減る
• ・住宅ローンを早く終わらせられる可能性がある

なお、繰上返済には大きく分けて「返済期間短縮型」（完済時期を早める）と「返済額軽減型」（毎月の返済額を減らす）があります。どちらを選ぶかによって、その後の利息削減額や毎月の負担感が変わります。

ここで特に重要なのは、次の点です。

例えば300万円を繰上返済した場合、「300万円を失った」のではなく、「住宅ローンの元本300万円を前倒しで返済した」と考えます。その結果、その300万円に対して今後発生するはずだった利息を減らせる、という仕組みです。

つまり、繰上返済の効果は「支払うはずだった利息をどれだけ減らせるか」で測ることになります。

具体例で考えましょう。次のような条件を想定します。

300万円を繰上返済した場合、単純化すると「300万円に対する年間の利息負担」が約3万円分になる、という考え方ができます（300万円 × 1％ ＝ 3万円）。

ただし、実際の利息削減額は、次のような要因によって変わります。

• ・返済方式（元利均等か元金均等か）
• ・残りの返済期間
• ・繰上返済するタイミング
• ・繰上返済方法（期間短縮型か返済額軽減型か）

それでも、大まかな考え方として次のように捉えることができます。

同じ300万円を投資に回した場合を考えてみましょう。

投資では、「300万円を将来の資産形成に回す」という考え方になります。例えば長期的に年4％で運用できた場合には資産が増える可能性があります。

ただし、「4％増える」と断定することはできません。投資の利回りは将来保証されず、次のような状況が起こり得ます。

• ・プラスになる年
• ・マイナスになる年
• ・大きく値下がりする期間

この記事の重要なポイントです。

例えば、住宅ローン金利が1％、投資の想定利回りが4％だったとします。ここで「4％－1％＝3％だから投資の方が3％得」という意味ではありません。

それぞれの性質が違います。

つまり、「確実性の高い1％の負担軽減」と「不確実性のある4％の期待リターン」を比較していることになります。数字を並べるだけでなく、この確実性の差を意識することが大切です。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を利用している場合、繰上返済によって住宅ローン残高が減ることで、住宅ローン控除額にも影響する可能性があります。

そのため、「住宅ローン金利だけを見て繰上返済を決める」のではなく、次のような要素を合わせて考える必要があります。

制度内容は入居時期や住宅性能などによって異なるため、最新の公式情報を確認する必要があります。制度の具体的な数字については、古い情報を断定せず、公式情報で確認してください。

住宅ローン控除の制度概要は、国土交通省「住宅ローン減税」および国税庁「マイホームの取得等と所得税の税額控除」で確認できます。

非常に重要な章です。繰上返済でも投資でも、手元の現金を使いすぎることには注意が必要です。

将来、次のようなまとまった支出が発生する可能性があります。

• ・病気やケガ
• ・失業や収入減少
• ・教育費
• ・車の買い替え
• ・住宅修繕
• ・家電の買い替え

そのため、「住宅ローンを減らしたけど現金がない」「投資資産はあるけど生活費が足りない」という状態は避けるべきです。

基本的な考え方として、次の順番を意識しましょう。

この順番を守ることで、いざという時に資金不足に陥るリスクを減らせます。

次のような条件に当てはまる場合、繰上返済を優先する考え方が向いていることがあります。

• ・借金を減らす安心感を重視したい
• ・投資の価格変動が苦手
• ・住宅ローン金利が比較的高い
• ・老後まで住宅ローンを残したくない
• ・十分な生活防衛資金を確保している
• ・確実性を重視したい

ただし、「この条件なら必ず繰上返済が正解」というわけではありません。あくまで判断の材料のひとつとして考えてください。

逆に、次のような条件に当てはまる場合、投資を優先する考え方が向いていることがあります。

• ・長期投資を続けられる
• ・価格変動を受け入れられる
• ・住宅ローン金利が比較的低い
• ・十分な生活防衛資金がある
• ・住宅ローン控除を利用している
• ・将来の資産形成を重視したい

こちらも、「この条件なら必ず投資が正解」というわけではありません。自分の家計全体で考えることが大切です。

余裕資金300万円がある場合、「300万円すべて繰上返済」「300万円すべて投資」だけではありません。

これは、「確実性を重視する部分」と「資産成長を狙う部分」を分けて考える方法です。繰上返済で利息負担の軽減を確保しつつ、投資で将来の資産形成の可能性を残す、という両立の考え方です。

どの割合が正しいかは人によって異なります。リスク許容度が高ければ投資の比率を増やし、確実性を重視すれば繰上返済の比率を増やすなど、一律の正解はありません。

ここで初めて、「では、自分の場合はどうすればいい？」という流れで考えてみましょう。

判断材料として、次のような項目を挙げてみます。

単純に金利と利回りだけを比較するのではなく、自分の家計全体で考えることが重要です。手元資金は十分か、住宅ローン控除はどう影響するか、投資を続けられる期間はどのくらいか、といった点を組み合わせて判断しましょう。

ここまでの考え方を、自分の住宅ローンの条件に置き換えてみませんか。

資産形成ラボの「住宅ローン返済戦略シミュレーター」では、住宅ローン残高・金利・返済期間を入力して、繰上返済による利息削減効果を試算できます。記事で説明した考え方を、自分の条件で確認するためのツールとして活用してください。

この記事は、住宅ローンの繰上返済と投資についての一般的な考え方を紹介するものであり、特定の金融商品や投資判断を推奨するものではありません。

投資には元本割れの可能性があります。投資利回りは将来保証されるものではなく、想定利回りと実際の運用結果は異なる場合があります。

住宅ローン控除などの制度内容は、入居時期や住宅性能などによって異なり、改正される可能性があります。最新の制度については国税庁や国土交通省などの公式情報をご確認ください。

実際の判断にあたっては、ご自身の家計状況やリスク許容度を考慮し、必要に応じて専門家にご相談ください。

住宅ローンを返済しながら余裕資金ができた場合、繰上返済と投資はそれぞれ違う特徴を持っています。

繰上返済は住宅ローン金利相当の負担軽減を比較的確実に得られる一方、投資は資産成長の可能性があるものの利回りは保証されません。住宅ローン金利1％と投資利回り4％を単純比較してはいけないのは、この確実性の差があるからです。

住宅ローン控除の影響や手元資金の確保も考え、「全部繰上返済」「全部投資」の二択ではなく資金を分ける考え方も選択肢に入れて、自分の家計全体で考えることが大切です。

• 国土交通省「住宅ローン減税」
• 国税庁「マイホームの取得等と所得税の税額控除」

※ 制度の適用条件・期限は変更される場合があります。最新情報は各公式サイトをご確認ください。